Immobilier

L’achat et la vente d’une propriété

Tous savent qu’un notaire est nécessaire lors de l’acquisition et le financement d’une résidence. Mais pour quelle raison?

Plusieurs étapes sont requises et à titre de notaire, je me dois de les effectuer avec grande prudence, concentration et expertise, notamment :

  • Examiner votre promesse d’achat et m’assurer des clauses y inscrites et à respecter. Si aucune promesse d’achat n’a été fournie, je pourrai vous aider à la rédiger. À cet effet, je vous invite à consulter mon article sur les promesses d’achat.
  • Examiner les titres de propriétés. Que vérifions-nous ? Entre autre :
    • Si le propriétaire est véritablement propriétaire;
    • Si le vendeur a toute les capacités requises (juridiques, matrimoniales, etc.);
    • Si le consentement du conjoint est requis;
    • Si des charges sont à rembourser;
    • Si les taxes municipales et scolaires sont payées.
  •  Examiner le certificat de localisation fourni par le vendeur, soit :
    • si les dimensions de la résidence sont exactes;
    • si les règlements municipaux sont respectés;
    • si des empiètements sont effectués ou subis par la future résidence;
    • si des servitudes, droits de passage ou autres affectent la propriété.
  • Vérification de l’offre de financement hypothécaire fournie par l’institution financière.

Une fois toutes ces vérifications effectuées, le notaire rédigera l’ensemble de votre dossier, telle que l’acte de vente, l’acte de garantie hypothécaire et ses annexes, les rapports avec le créancier, les ajustements de taxes municipales et scolaires, les déboursés du vendeur et l’état de paiement de l’acheteur, la quittance, etc.

Sachez que plusieurs éléments sont à prendre en considération. Si ces éléments ne sont pas respectés, vous pourriez vous retrouvez devant une situation juridiques dans laquelle vous serez contraint d’assumer les conséquences voir parfois la nullité de l’acte.

En résumé, il faut en déduire que la présence d’un notaire dans un dossier immobilier est bien plus qu’un simple mal pour un bien !

Promesse d’achat

À titre de notaire, je suis en mesure de vous aider afin de compléter et rédiger votre promesse d’achat sur votre nouvelle acquisition. Plusieurs ne requiert pas les services d’un agent immobilier et dans ce cas, il faut compléter la promesse au meilleur de notre connaissance.

Il est possible de trouver certains modèles d’offre, notamment sur internet ou dans les librairies. Ces offres vous vendent l’idée qu’il ne vous reste plus qu’à inscrire vos coordonnées respectives, le prix négocié, la date de livraison de la maison et le tour est joué ! Malheureusement, ces modèles sont parfois loin d’être complets et surtout… mal expliqués. La majorité du temps, lorsque l’on lit ces actes, on comprend plus ou moins ce qui y est inscrit, on se dit que c’est probablement le jargon traditionnel du monde du notariat. Oui, c’est le jargon notarial, toutefois il faut le comprendre avant de signer !

Par exemple, dans certains modèles, on ne précise pas ce qu’il advient de la garantie légale (notamment les vices cachés). Si rien n’est prévu à cet effet, la garantie s’applique automatiquement. À titre de vendeur, est-ce que c’était votre désir de vendre avec garantie ?

Également, certains modèles ne prévoient pas que l’acquisition de cette future résidence est conditionnelle à la vente de votre présente maison. En effet, il se peut que votre mise de fonds provienne de la vente de votre résidence. Si rien n’est prévu, vous devrez acquérir la nouvelle résidence, malgré que l’ancienne ne soit pas encore vendue.

Autre exemple : l’inspection. Si vous désirez acquérir la maison, il se pourrait que vous désiriez que cette acquisition soit conditionnelle à ce que vous la fassiez inspecter. Ainsi, si le rapport d’inspection démontre des éléments majeurs faisant en sorte que de grosses rénovations soient requises, vous pourriez vous désistez. Si rien n’est prévu à l’offre d’achat, vous devrez acquérir la résidence malgré tout.

En résumé, si vous voulez être pleinement protégé, ne vous contentez pas de signer le modèle trouvé sur internet. Encore faut-il en comprendre les conséquences, l’ajuster à sa situation, ajouter et biffer des paragraphes, etc.

Qui est le mieux placé pour vous conseiller que votre notaire! Nous avons les compétences et qualifications afin de démystifier et surtout, vous protéger, dans votre future acquisition. N’oubliez pas, il ne s’agit pas d’un calepin à 10$ que vous magasinez, mais d’une résidence de plusieurs milliers de dollars.

Je vends ma maison et on m’exige un certificat de localisation

Vous vous apprêtez à vendre votre résidence et on vous apprend qu’un nouveau certificat de localisation devra être effectué en regard de votre propriété. Vous ne savez pas trop ce qu’est un certificat de localisation, mais surtout, pourquoi en faire préparer un alors que vous demeurez à cet endroit depuis plusieurs années ?

Le certificat de localisation est un document préparé par un arpenteur-géomètre. Seul ce dernier possède l’expertise pour l’effectuer. Ce document comportera un plan ainsi qu’un rapport dans lequel une opinion sera émise sur la situation et la condition de votre immeuble, soit l’ensemble de votre terrain ainsi que les constructions s’y trouvant (remise, garage, maison, etc.). L’opinion sera effectuée en prenant en considération les lois et règlements affectant votre résidence. Ainsi, l’arpenteur examinera, par exemple, la position physique de votre résidence par rapport à votre étendue de terrain, la situation de votre escalier, galerie, piscine, etc. en prenant en considération les marges de recul et les normes de construction de votre municipalité.

Également, c’est ce document qui nous mentionnera quelles sont les limitations pouvant affecter votre propriété. On y indiquera l’emplacement exact des servitudes affectant votre résidence (Hydro-Québec, un passage en faveur de votre voisin, etc.) ainsi que les irrégularités (la remise et/ou la piscine est située dans l’assiette de servitude en faveur d’Hydro-Québec, vous avez une vue illégale chez votre voisin, la remise empiète de 0.2 mètres sur le terrain de votre voisin, votre haie de cèdres à été installée sur la ligne de lot ou un peu chez votre voisin, vous n’avez pas respecté les normes de constructions et/ou implantation lors de la construction de votre résidence, garage, remise, etc.). Bref, il s’agit d’un relevé précis de la situation actuelle.

À titre de vendeur, il vous sera nécessaire de le fournir. Pourquoi ? Cette obligation est prévue dans le Code civil du Québec. Un immeuble doit être vendu libre de toutes charges et restrictions, à moins d’une entente à l’effet contraire. En faisant préparer un certificat de localisation, les restrictions et limitations seront ainsi révélées. Vous pourrez donc procéder à la correction des irrégularités ou votre acheteur pourra les accepter et acheter votre résidence telle qu’elle est présentée.

Également, la préparation d’un tel document peut prendre un certain délai et puisque des irrégularités peuvent y être révélées, il est conseiller de s’y prendre à l’avance pour le faire préparer. Ainsi, vous aurez le temps nécessaire pour procéder à la correction ou régularisation des mentions (exemple : servitude de vue avec votre voisin, obtention d’une dérogation mineure auprès de la municipalité, etc.)

Achat d’une maison : pourquoi la garantie légale?

Vous venez de signer une promesse d’achat sur une résidence, que ce soit une maison, un condominium, une bâtisse commerciale ou un terrain ? Vous ne savez pas si vous devez faire inspecter la résidence par un professionnel ? Vous faites confiance à votre vendeur, la faites vérifier par votre beau-père qui est contracteur amateur et achetez sans garantie légale ? Voici quelles en sont les conséquences.

D’abord, sachez que lors d’un achat de résidence, la garantie légale s’applique à votre cas automatiquement. Si vous voulez exclure la garantie légale, il faut le spécifier. Cette garantie a 2 volets.

D’abord, il y le volet de la garantie légale du droit de propriété. Votre vendeur vous garantit donc qu’il est bel et bien propriétaire de la résidence vendue, qu’il possède tous les droits requis de vous vendre et qu’aucune autre personne ne viendra revendiquer un droit de propriété dans la résidence. D’ailleurs, cet aspect de la garantie est confirmé par le notaire qui effectuera la transaction puisqu’un examen des titres immobiliers est nécessaire avant la transaction.

Ensuite, il y a le volet de la garantie légale de qualité. C’est dans ce volet que nous retrouverons les fameux vices cachés. Qu’est-ce qu’un vice caché? Il s’agit d’un problème affectant la propriété et qui rend impropre l’immeuble à l’usage auquel on le destine, tel un problème de fondation (exemple : la fameuse pyrite). Ce vice doit être grave de par sa nature. À titre d’acheteur, vous ne deviez pas être au courant de ce problème lors de l’achat. Un des gros éléments d’un vice est qu’il ne doit pas être apparent au moment de la vente. Toutefois, gare à cette notion d’apparence. Ce vice ne doit pas être en mesure d’être découvert par un expert. Donc, si vous désirez acquérir une propriété, faites-la inspecter par un professionnel en la matière. Autrement, si vous vous contentez de jeter un simple coup d’œil à la résidence et qu’un professionnel aurait été en mesure de trouver le vice, il n’y aura pas de garantie applicable.

S’il y a réellement un vice à la résidence, encore faut-il prouver qu’il existait lors de son acquisition ! Vous vous embarquez donc dans un jeu de preuve et de contestation. Si vous réussissez à prouver le vice, le vendeur devra vous indemniser des frais encourus. Toutefois, votre vendeur devra être solvable et en mesure de vous payer les sommes dues, autrement vous allez « perdre » les dommages subis.

Donc, malgré la présence de la garantie légale, croyez-vous pertinent d’investir un 500 $ – 1000 $ dans l’inspection professionnelle d’une maison avant son acquisition ?

Convertir un immeuble à logements en copropriété divisée

Peut-être avez-vous déjà entendu parler de la conversion d’un immeuble à logements en copropriété divise ? Vous êtes propriétaire de ce type d’immeuble et vous aimeriez ainsi procéder ? Avant de procéder à la mise en vente, il y a des étapes, délais et éléments à connaître. En voici quelques-uns brièvement résumés.

D’abord, si vous possédez un immeuble à logements et que vous désirez le vendre en « condo », il faudra transmettre un avis à vos locataires à cet effet. Ces derniers sont protégés, malgré votre désir de faire une conversion en copropriété.

Une fois l’avis transmis aux locataires de la bâtisse, il faut également aviser la Régie du logement. L’autorisation de la Régie devra être obtenue afin de procéder à la conversion : sans autorisation, aucune conversion! L’objectif étant ici de s’assurer que les formalités d’avis aux locataires ont été respectées. Par ailleurs, tant et aussi longtemps que la Régie n’aura pas donné son accord à votre projet, vous ne pourrez pas faire de travaux d’amélioration ou autre afin de rendre l’immeuble en meilleur état, seuls les travaux de conservation sont permis.

Une fois cette autorisation obtenue, vous devrez procéder, avec l’aide d’un arpenteur-géomètre, à la cadastration de votre immeuble, c’est-à-dire que chaque appartement aura son propre numéro de lot (comptes de taxes distincts, évaluation distincte, etc.) ainsi que le terrain commun à tous (stationnement, gazon, etc.). Ces nouveaux numéros de lots seront déposés auprès du registre foncier, tout comme lors de la création de nouveaux terrains en développement domiciliaire.

Par la suite, une déclaration de copropriété devra être signée et publiée au registre foncier. La loi impose que cette déclaration soit reçue par un notaire. Dans cette déclaration, vous pourrez venir déterminer la valeur relative de chaque appartement (entre autre, cela représente la détermination des % pour la répartition des dépenses communes), les gestes permis et interdits (cuisson sur le B.B.Q., animaux de compagnie, commerce, etc.) ainsi que les nombreuses dispositions légales à respecter. L’autorisation de la Régie du logement devra être jointe à cette déclaration de copropriété.

Finalement, vous pourrez procéder à la vente de vos appartements. Sachez toutefois que vous devez prioritairement les offrir à vos locataires. Ils ne sont pas obligés d’accepter l’offre, mais vous devez d’abord leur offrir.

En résumé, si vous voulez convertir un immeuble à logements en copropriété divise, pensez-y à l’avance et prenez en considération chacune des étapes à respecter, les frais à engager ainsi que la protection de vos locataires : cette démarche ne s’effectue pas en 2 mois !



© Julie Clermont, notaire, tous droits réservés 2018.
Conception du site par Marie-Pier Lessard.